アイルイムーブル御茶ノ水の資産価値と売却相場を徹底分析する2026年版

お持ちの部屋は今いくらで売れるのか、そもそも売るべきタイミングなのか。アイルイムーブル御茶ノ水の売却を考え始めると、たいていこの疑問で手が止まります。この記事では、2026年7月時点で確認できる参考相場価格や想定利回りといった数値を出典付きで整理し、資産価値の見方を具体的にたどっていきます。前提として押さえておきたいのは、この物件が神保町駅から徒歩3分の立地にあり、2014年6月竣工で総戸数36戸という規模だという点。都心の駅近で戸数の少ないコンパクトな住まい、という性格が価格の土台になっています。ただし実際の売却額は、階数や向き、管理組合の修繕計画といった個別事情で大きく動きます。相場の目安と、価格を左右する確認項目の両方がわかる構成です。

アイルイムーブル御茶ノ水の資産価値と売却相場

神保町駅徒歩3分・2014年築の1K中心マンション。参考相場は3,724万〜8,551万円で、実際の売却額は部屋ごとの条件で決まります。

2026年の資産価値の概要

アイルイムーブル御茶ノ水の資産価値を考えるとき、出発点になるのは立地と築年数、そして規模の3点です。所在地は東京都千代田区神田神保町1丁目38番2号、東京メトロ半蔵門線・都営三田線・都営新宿線の神保町駅から徒歩3分。新御茶ノ水駅へも徒歩8分、御茶ノ水駅へは徒歩9分と、JR中央線や東京メトロ丸ノ内線・千代田線も使える位置にあります。建物はRC造の地上12階建てで、建築年月は2014年6月、総戸数は36戸。2026年7月時点で築12年、いわゆる築浅からひと世代進んだ段階にさしかかったところ。

民間の不動産情報サイトが独自に算出した参考相場価格は3,724万円〜8,551万円、坪単価は489万円/坪〜594万円/坪という幅で示されています（2026年7月21日更新時点）。同サイトの資産性スコアは4.58で上位3%との表示、新築時価格からの騰落率は127%、価格推移は前年比プラス2%。ただし、この参考相場価格には下限3,724万円と上限8,551万円で2倍以上の開きがあります。何階のどの部屋がどちらに寄るのか、スコア4.58が何戸を母数にした順位なのか、算出方法は公開されていません。売却の値付けにそのまま使える数字ではない、という前提は最初に置いておいてください。

とはいえ、方向性としての評価は整理できます。都心3区のひとつである千代田区、しかも複数路線が使える駅から徒歩3分という条件なら、購入検討者の母数は確保されやすい立地です。総戸数36戸という規模は、同じマンション内で売り物件が同時に何件も並びにくいという意味では売主に有利に働く場面があります。反面、取引そのものが少なく、比較材料が集まりにくいという裏側もある。この物件の値付けが難しいと感じる方が多い理由は、まさにこの「事例の少なさ」にあります。

売却相場の現状と予測

相場の話をするときは、エリア全体の相場と、この物件の実勢価格を混ぜないでください。国土交通省が公表する不動産価格指数は全国集計であり、住宅総合の季節調整値は前月比で上昇が続いていますが、全国の指数と千代田区の個別マンションの値動きが一致する保証はありません。同様に、令和7年地価公示（令和7年1月1日時点）では全国平均が全用途で4年連続の上昇、東京圏でも上昇幅の拡大が続いています。ただしこれは標準地の地価であって、区分所有マンション1戸の成約価格とは別物です。

現時点で参照できる価格帯を整理すると、次のようになります。

売出中0件という状態は、売主から見れば「同一マンション内で価格競争が起きていない」局面です。直近の売出事例が見当たらないぶん、価格の根拠を自分で組み立てる必要も出てきます。

今後の相場については、上がる・下がるを言い切れる材料が公的統計の側にありません。金利環境も動いています。2026年7月時点の【フラット35】（新機構団信付き）の借入金利は取扱金融機関で年3.140%〜年5.400%、最も多い金利は年3.140%です。住宅ローン金利が上がれば買主が組める借入額は小さくなり、価格交渉の余地にも跳ね返ります。売り時を判断する材料は、全国指数よりも「近隣の同条件の成約事例」「管理状態」「金利による買主の資金力」の3つ。この順序で確認していくのが現実的です。

アイルイムーブル御茶ノ水の資産価値の詳細

2014年6月竣工・総戸数36戸の1K中心物件。参考相場は3,724万〜8,551万円で、実勢価格は住戸ごとの条件で決まります。

過去の取引履歴

売却価格を考えるとき、まず知りたくなるのは「これまでこの建物でいくらの取引があったのか」という点かと思います。アイルイムーブル御茶ノ水については、民間の不動産情報サイトの集計で売買履歴が39件、購入・賃貸の問い合わせ実績が3件と表示されています。総戸数36戸の建物としては、住戸が動いている部類。

ただし、この「売買履歴」は成約価格そのものの一覧ではありません。売り出しや取引に関連する記録の件数であり、いくらで決まったかまでは公開されていないのです。ここを取り違えると、価格設定の根拠がぐらつきます。

では、実際の成約価格はどこで確認するのか。個別のマンション名で成約価格を一件ずつ引くことは、一般の売主にはできません。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、中古マンション等の取引価格情報をエリア・時期・面積帯・築年などの条件で検索できます。物件名での特定はできないため、神田神保町周辺・25㎡前後・2014年前後築という近似条件で件数を集め、価格の幅を掴む使い方になります。

なお、業界内で成約情報を共有しているレインズは宅地建物取引業者向けのシステムです。売主が自分で自由に検索する仕組みではありません。依頼した不動産会社に「近隣の成約事例を出してほしい」と頼むのが現実的な進め方です。

部屋別の参考相場価格

同じ建物でも、住戸によって評価は変わります。前述の通り、参考相場価格も坪単価も倍近い開きをもって示されており、想定賃料と、そこから逆算した想定利回りにも同様の幅があります。資産性の評価スコアが高めに出ている点も、先に触れたとおり。

数字の幅がここまで開くのは、専有面積と階数の違いが大きいためです。1K・25㎡台の住戸と、より広い住戸とでは総額が二倍以上に開きます。

気をつけたいのは、これらが民間サイトの独自推計だという点。算出方法や母数は公開されておらず、査定額でも成約価格でもありません。眺望、方位、バルコニーの向き、室内のリフォーム履歴、賃貸中か空室かといった条件次第で、実際の売却価格は上下します。目安の物差しとして使い、最終的な価格は複数社の査定と室内確認で詰めていく。この順番を守ると、後から値下げに追われる展開を避けやすくなります。

資産価値の推移

推移として公表されている数字は、参考相場価格の前年比と、新築時価格からの騰落率の二つです。いずれも先に触れたとおりで、騰落率は新築分譲時の価格を100としたときに現在の推計価格がそれを上回っている状態を表します。ただし同サイトの注記どおり、これは特定住戸を基準にした算出値であり、全36戸に一律で当てはまる数値ではありません。この章で押さえたいのは、水準そのものより「基準となる住戸が違えば結果も変わる」という読み方のほうです。

築年数の面では、2014年6月竣工なので2026年時点で築12年。RC造・地上12階建てという構造で、まだ大規模修繕の周期を一巡した程度の時期にあたります。ここで「築浅だから価値が保たれる」と結論づけるのは早計です。建物の評価を左右するのは築年数そのものより、修繕積立金がいくら貯まっているか、値上げや一時金徴収の予定があるか、長期修繕計画が実態に合っているか。買主側の金融機関も、そのあたりを見ています。

管理組合の総会資料や重要事項調査報告書で確認できる項目なので、売却を考え始めた段階で手元に揃えておくと話が早く進みます。逆に、修繕直後であっても積立金が薄ければ評価は伸びにくい。積立金の残高と計画の整合、この二点を押さえておきましょう。

エリア評価としては、値上がり指数5、治安4.7、災害2.5という指標も示されています。災害の評点が低めに出ている点は、購入検討者から質問を受けやすいところ。ハザードマップの該当状況を自分で確認し、説明できるようにしておくと商談で慌てません。

アイルイムーブル御茶ノ水の売却相場

参考相場は3,724万〜8,551万円。ただし実際の売却価格は部屋の条件と管理状態で決まります。

現在の売却相場

冒頭で触れた参考相場価格と坪単価は、いずれも民間の不動産情報サイトによる推計です。同じ建物のなかでも上限と下限で倍以上の開きがありますが、これは階数と専有面積の違いによるもの。25㎡台の1Kが中心の建物ですから、実際の取引で目にする機会が多いのは下限に近い価格帯です。

想定賃料と想定利回りについては前述の通りで、都心の1Kとしては利回りが低めに見えます。その分だけ価格に賃料以上のプレミアムが乗っている、という読み方もできます。前年比の価格推移や新築時価格からの騰落率も先に触れたとおりですが、騰落率は特定の一室を基準に算出された数値です。建物全体の平均ではありません。

ここで一度立ち止まってほしいのは、これらがすべて民間サイトの独自推計だという事実です。算出根拠や母数は公開されていません。実際にいくらで売れるかは、室内の状態、リフォームの有無、賃借人が入居中か空室か、管理費・修繕積立金の水準といった個別事情で上下します。売出中の物件が0件という状況は、建物内に直近の比較材料が乏しいことも意味します。

売却を検討しているなら、この参考相場は「交渉のたたき台」として使うのが現実的です。査定を取る前におおよその桁感をつかむには十分な材料。ただし、この価格で売れる前提で資金計画を立てるのは危険です。複数社の査定額と突き合わせて、根拠を説明できる価格帯を自分で絞り込んでいきます。

売却時期による相場の変動

「いつ売るのがいいか」は、多くの所有者が最初につまずくところです。結論から言えば、市場全体のタイミングを読むよりも、ご自身の所有期間と物件の状態を軸に判断するほうが確実です。

国土交通省の不動産価格指数を見ると、令和7年6月分の住宅総合（季節調整値）は前月比0.7%増、商業用不動産総合は令和7年第2四半期で前期比0.4%増となっています。ただし、これは全国を集計した指数です。千代田区神田神保町の25㎡台1K一室の値動きが、この指数と同じ方向・同じ幅で動く保証はありません。全国の指数が上向いていても、建物単位では買い手のつきにくい時期があります。逆もまた然り。

参考にできる市場の目安を整理すると、次のようになります。

金利は買い手の予算を左右します。金利が上がれば同じ返済額で借りられる金額は減り、価格交渉が入りやすくなる場面も出てきます。実需で1Kを買う層は限られるため、本物件では投資家の資金調達環境のほうが影響しやすい構図です。

季節要因については、統計的な裏付けのある倍率を示せる材料がありません。「春が高く売れる」といった通説を鵜呑みにせず、内見が入る件数と反響のペースを見ながら判断するほうが実務的です。

売却における注意点

価格を決めるのは最後にしてください。書類と管理情報を先にそろえたほうが、査定額の根拠を自分の言葉で説明できるようになり、交渉でも押し返せます。順番を逆にすると、値付けの理由を仲介会社任せにしたまま話が進みます。

いちばん先に手を打つべきは管理組合まわりの情報です。修繕積立金の残高、長期修繕計画の内容、値上げや一時金徴収の予定、大規模修繕の実施履歴。買い手や仲介会社は、ここを重視します。2014年6月竣工の建物ですから、一般的な計画では最初の大規模修繕が視野に入る時期にあたります。「修繕直後だから高く売れる」とは限りません。積立金が不足していれば、修繕を終えていても評価は伸びないからです。管理会社や管理組合に問い合わせて、重要事項調査報告書を取得しておきましょう。

税金の扱いで混同しやすいのが、築年数と所有期間です。この2つは別物。譲渡所得は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで長期・短期に区分され、税率が変わります（国税庁「土地や建物を売ったとき」）。築12年の物件でも、中古で買って3年目に売れば所有期間は3年、つまり短期の区分です。判定の起点は建物の完成日ではなく、ご自身が取得した日。ここを取り違えると手取り額の見込みが大きく狂います。

居住用として使っていた場合の特例にも期限があります。国税庁の説明では、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつ。賃貸に出している期間が長い方は、適用できるかどうかを早めに確認してください。税制は改正されるため、詳細は国税庁の最新の案内でご確認ください。

もう一点、価格設定の姿勢について。参考相場の上限に近い価格から様子見で出す方は少なくありません。この進め方はおすすめしません。反響が乏しいまま掲載期間が延びると、後から値下げしても「売れ残り」の印象がついて回ります。根拠のある価格で出し、反響の推移を2週間から1か月単位で振り返る。地味ですが、この積み重ねが結果的に手取りを守ります。

ご相談はこちら アイルイムーブル御茶ノ水の売却相場は、一般論だけでは判断しきれない部分があります。ご自身の条件に当てはめるとどうなるかは、個別の状況をうかがったうえでご案内できます。判断に迷う段階でもお問い合わせいただけます。

周辺情報とその影響

神保町駅徒歩3分・3路線利用可という立地条件は、単身者向け1Kの需要を支える中核要素。売却時は数値化して伝えるのが有効です。

価格の話が続いたので、ここからは「その価格を裏づけている周辺環境」に目を向けてみましょう。買主や借主が最終的に判断材料にするのは、間取り図でも査定書でもなく、実際にその街で暮らせるかどうかです。

周辺施設の充実度

アイルイムーブル御茶ノ水が建つのは、東京都千代田区神田神保町1丁目38番2号。神保町といえば古書店街と大学が集まるエリアとして知られ、周辺には出版社やオフィスが密集しています。1Kが中心の本物件にとって、これは分かりやすい追い風です。単身の社会人や学生といった借り手の層が、生活圏の中にそのまま存在しているからです。

ただし、施設が「近くにある」という事実だけで生活利便性を評価するのは早計です。売却活動の場で買主から実際に聞かれるのは、もっと生活に密着した点。休日にも開いているスーパーがあるか、24時間営業のコンビニまで何分か、体調を崩したときにかかれる診療科が徒歩圏にあるか。こうした問いに、数ではなく「どこに・徒歩何分・何時まで」という形で答えられるかどうかが差になります。

売主側でできる準備は難しくありません。物件から半径500メートル程度を実際に歩き、スーパー、ドラッグストア、コンビニ、内科・歯科、郵便局、コインランドリーの位置と徒歩分数、営業時間をメモにまとめておくのです。地図アプリの検索結果を眺めるだけでは、階段の有無や坂道、夜道の明るさまでは分かりません。オフィス街の性格が強い地域では、土日や夜間に閉まる店が多いという声もあります。逆に、平日の昼間人口が多いぶん飲食店の選択肢は豊富で、外食中心の暮らしには向いているという見方もできます。

この両面を隠さず伝えられる売主は、内見時の説明に説得力が出ます。良い面だけを並べた資料より、率直に条件を示した資料のほうが、買主の不安を減らすものです。

交通アクセスの利便性

交通アクセスは、この物件の資産価値を語るうえで最も数字で示しやすい部分でしょう。最寄りの神保町駅までは徒歩3分。東京メトロ半蔵門線、都営三田線、都営新宿線の3路線が使えます。加えて、新御茶ノ水駅が徒歩8分、御茶ノ水駅が徒歩9分の距離にあり、こちらはJR中央本線・中央線（快速）・中央・総武線、東京メトロ丸ノ内線・千代田線が乗り入れます。

つまり、徒歩10分圏内で8路線に接続できる計算です。整理すると次のようになります。

※徒歩分数・路線は記載の情報に基づきます。

複数路線が使えることの実利は、通勤先の選択肢が広がる点にあります。一社に勤め続ける前提が薄れた今、転職しても引っ越さずに済む立地は、賃貸でも購入でも評価されやすいポイント。ダイヤの乱れで1つの路線が止まっても、別の路線に振り替えられる安心感もあります。

一方で、駅徒歩3分は線路や幹線道路との距離が近いことも意味します。騒音や振動の感じ方は階数や向きによって変わるため、内見の際に窓を開けた状態と閉めた状態の両方を確認してもらうと、後々のトラブルを避けやすくなります。売却資料には「神保町駅徒歩3分」とだけ書きがちですが、駅の出口番号まで添えると、買主が自分の足で検証しやすくなります。

地域の将来性

将来性については、断定を避けつつ、確認できる材料を並べる姿勢が現実的です。千代田区の都心立地であること、複数路線が徒歩圏にあること、大学や出版関連の事業所が集まり単身需要の下支えがあること。これらは現時点で確認できる事実であり、価格の安定に働きやすい条件と言えます。ただし「だから将来も値下がりしない」という保証にはなりません。

参考として、民間の不動産情報サイトが公表する本物件のエリア評価では、値上がり指数が5、治安が4.7、災害が2.5とされています。同サイトの資産性スコアは4.58で、上位3%との表示です。数字の並びは魅力的に見えますが、これらは各社が独自の算出方法で出した参考値であり、算出根拠や母数は公開されていません。実際の成約価格や金融機関の担保評価とは別物として扱ってください。特に災害の評価が他項目より低く出ている点は、目を背けずに確認しておきたいところ。神田川に近い低地部を含む地域性を踏まえ、千代田区が公表するハザードマップで浸水想定や液状化の傾向を自分の目で確かめておくと、買主から質問されたときに落ち着いて答えられます。

もう一つ、地域の将来を左右するのが再開発や道路整備の動きです。神保町・御茶ノ水周辺では駅周辺の整備が話題になることがありますが、計画の有無や進捗は千代田区・東京都の公式発表で確認するのが確実。工事中の期間は騒音や通行の不便が生じる一方、完成後は街の印象が変わることもあります。売却のタイミングを検討している方は、こうした行政情報を数か月おきにチェックしておくと、価格設定の判断材料が増えていくはずです。

投資を考える方へ

神保町駅徒歩3分・2014年築の1K中心という条件は賃貸需要に強い一方、想定利回りは3%前後にとどまります。値上がり期待と借入コストの両にらみで判断してください。

アイルイムーブル御茶ノ水の投資価値

投資用として見たとき、この物件の性格はかなりはっきりしています。東京メトロ半蔵門線・都営三田線・都営新宿線が使える神保町駅から徒歩3分、新御茶ノ水駅も徒歩8分という位置で、2014年6月竣工、RC造地上12階建て、総戸数36戸。間取りは1K中心の小ぶりな住戸が多く、単身者向けの賃貸運用を前提に設計された建物と考えるのが自然です。

数字の面では、前述の参考相場・坪単価に加えて、想定賃料と想定利回りの参考値も示されています。これらは民間ポータルの推計値で算出根拠は公開されておらず、実際の成約賃料や売買価格とは差が出ます。あくまで検討の入口の目安として扱ってください。

利回りが3%前後という水準をどう読むか。ここが投資判断の分かれ目になります。地方や郊外の高利回り物件と並べれば見劣りしますが、都心の希少な立地では価格が先に評価されるため、利回りは圧縮されやすい構造です。先に触れたとおり、価格推移も新築時からの騰落率もプラス圏で推移しています。つまり、家賃収入で稼ぐというより、資産としての値持ちに軸足を置いた投資対象。この性格を取り違えると、収支計画が最初からずれます。

リスクとリターンの考察

リターンの源泉は「毎月の賃料」と「売却時の価格」の二本立てですが、この物件では後者の比重が大きくなります。前段の想定利回りは表面利回りに近い数値で、ここから管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・賃貸管理手数料を差し引くと、手元に残る実質利回りはさらに下がります。空室が2か月出れば、年間収入は単純計算で6分の1が消えます。単身向け1Kは入退去のサイクルが早いため、この空室リスクは想定に織り込んでおきたいところ。

借入を使う場合、2026年時点の金利水準は無視できません。住宅金融支援機構のシミュレーションサイトによれば、2026年7月時点の新機構団信付き【フラット35】等の借入金利は、取扱金融機関の提供範囲が年3.140%〜年5.400%、最も多い金利は年3.140%です。投資用ローンはこれとは別商品ですが、金利環境の目安にはなります。想定利回りと借入金利がほぼ並ぶ水準では、レバレッジによる上乗せはほとんど期待できません。自己資金の比率をどう設計するかが、収支の生死を分けます。

一方でプラス材料もあります。エリア評価では治安の評点が高く、値上がり指数も高い水準に置かれています。ただし同じ評価の中で災害面の評点は低く、液状化への注意表示も出ています。ハザードマップで地盤や浸水の想定を自分の目で確かめ、火災保険・地震保険の条件と併せて検討してください。良い面と気になる面、両方を見たうえで判断するのが結局は近道です。

投資物件診断

購入でも売却でも、判断材料は同じ場所から集められます。ポータルの参考相場だけで決めず、次の順に確かめていくのが実務的です。

特に見落としがちなのが、修繕積立金の実態です。大規模修繕を終えた直後でも、積立金が不足していれば買主の評価は上がりません。逆に工事前でも、計画と資金が揃っていれば安心材料になります。工事の前後という表面的な事実ではなく、修繕積立金の残高と計画の内容を確認することが重要です。

総戸数36戸という規模も、あわせて確認しておきたいポイントです。戸数が少ないほど、修繕費用を分け合う頭数が限られます。将来の負担増を試算するときは、この点を前提に置いてください。

なお、これらの情報の多くは所有者や購入申込者でなければ取れません。売主として売却を考えているなら、買主から必ず問われる項目でもあります。手元に揃えておけば、価格交渉の場で説得力が違ってきます。

物件概要

神保町駅徒歩3分・2014年6月竣工・総戸数36戸。単身向け1K中心の小規模マンションです。

売却や購入の判断材料を最後に整理しておきましょう。査定を依頼するときも、投資物件として検討するときも、話の出発点になるのはこの基本スペックです。

数字だけを並べると味気ないのですが、この表には売主にとって効いてくる情報が詰まっています。まず総戸数36戸という規模。戸数が少ないマンションは、修繕積立金を負担する世帯数も限られます。将来の大規模修繕で1戸あたりの負担がどうなるかは、購入検討者が管理組合の資料を通じて必ず見るところです。裏返せば、売主側が長期修繕計画や積立金の残高をあらかじめ把握しておくと、商談がスムーズに進みやすくなります。

専有面積が25㎡前後という点も押さえておきたいところ。1K・25㎡台という広さは、住宅ローン控除など面積要件のある制度の対象外となる場合があります。実需の購入者よりも、投資目的の買主が中心になりやすい面積帯です。買主層が変われば、価格の決まり方も、重視される資料も変わってきます。賃貸中であれば賃貸借契約書やレントロール（賃料の一覧表）の準備が必要になるでしょう。

竣工が2014年6月ですから、2026年7月時点で築12年ほど。建物の状態は築年数だけで決まるものではなく、これまでの修繕履歴や日常の管理状況によって印象が大きく変わります。共用部の清掃状態やエントランスの傷み具合は、内見時に買主が真っ先に目にする部分。売却前に管理会社へ現況を確認しておくと安心です。

なお、上記の物件情報は民間の不動産データベースに掲載された内容をもとにしています。登記簿上の表示や管理規約の内容と細部が異なる場合もあるため、契約前には登記事項証明書と管理組合の資料で必ず突き合わせてください。

※掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。

出典

1. [出典1] アイルイムーブル御茶ノ水 - 東京都千代田区神田神保町1丁目｜東京建物の住みかえサイト【マンションデータベース】 — https://sumikae.ttfuhan.co.jp/database/mansion/709634.html
2. [出典2] アイルイムーブル御茶ノ水(3,724万円～:相場価格)の中古マンション購入・売却 | イエシル — https://www.ieshil.com/buildings/88515/

まとめ

最後に要点を振り返ります。

• 参考相場価格は3,724万円〜8,551万円、坪単価489万〜594万円/坪が民間推計値としての目安
• 想定賃料11.3万〜22.5万円/月、想定利回り2.9%〜3.8%で、投資判断は利回りだけで決めない
• 神保町駅徒歩3分・2014年6月竣工・RC造12階建て36戸という条件が価格を支える基礎
• 実際の売却額は階数や向き、管理状態、修繕積立金の状況で変わるため、査定と管理組合への確認が不可欠

売り時の判断に迷っている所有者の方、購入検討中で利回りの妥当性を測りたい投資家の方に、特に役立つ内容です。個別の部屋の査定額や売却の進め方については、お問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください。

※掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。